A expansão do comércio eletrônico e a necessidade das empresas de aproximarem seus estoques de produtos aos consumidores finais têm produzido um forte aquecimento do mercado de galpões logísticos no país, particularmente fora do eixo Sul-Sudeste. O Nordeste foi a região brasileira que mais cresceu na implantação de galpões e condomínios logísticos nos últimos anos, avalia Mariana Hanania, diretora de pesquisa e inteligência de mercado da Newmark, empresa global de consultoria imobiliária e comercial.
Entre 2019 e 2025, de acordo com levantamento realizado pela empresa, o estoque nordestino de galpões logísticos avançou em média 9,3% ao ano (ante 7,9% no Sudeste), seguido pelo Centro-Oeste, com 8,7% ao ano, e pelo Norte, com 4,6%. Passou de 2,9 milhões de metros quadrados em 2019 para 5,2 milhões de metros quadrados no segundo trimestre de 2026, uma alta de 76%, e hoje responde por 11,2% dos 46 milhões de metros quadrados de galpões logísticos do país.
Os principais usuários de galpões logísticos, atualmente, são empresas que atuam no segmento do e-commerce, seguido por logística, varejo e atacado. Apenas três empresas — Mercado Livre, Amazon e Shopee — ocupam juntas mais de 1,14 milhão de metros quadrados em condomínios e galpões logísticos no Nordeste, Norte e Centro Oeste, o equivalente a 17% do volume total ocupado nas regiões, salienta Hanania.
Esse avanço dos galpões obedece também a um novo vetor de crescimento para o setor. “Com a gradual redução da relevância dos incentivos fiscais na tomada de decisão das empresas em regiões mais procuradas, como, por exemplo, o Sudeste e o Sul, a escolha da localização dos centros de distribuição em novas fronteiras de expansão tende a ser cada vez mais baseada em fatores como infraestrutura, conectividade, acesso a mercados consumidores e eficiência operacional”, explica Murilo Chiarella, diretor de leasing da BGRE.
O grupo administra, em nome da Brookfield, um portfólio de 22 parques logísticos e cerca de 1,9 milhão de metros quadrados de área locável em operação e desenvolvimento no país. Fora do Sudeste, a companhia já possui oito ativos em Sergipe, Paraíba e no Distrito Federal, ocupados por empresas dos setores têxtil, alimentos, bebidas e varejo.
“O Nordeste e o Centro-Oeste vêm ganhando participação à medida que as empresas buscam capilaridade, redução dos prazos de entrega e proximidade dos centros consumidores e produtivos”, diz Chiarella. Segundo ele, diversos estudos mostram que o crescimento recente do setor tem sido acompanhado por uma maior diversificação geográfica dos empreendimentos, impulsionada pela busca por eficiência operacional e fortalecimento de novos corredores logísticos.
A infraestrutura portuária tem sido fator importante na competitividade logística do Nordeste, especialmente para empresas que dependem de fluxos de importação e exportação. Muitos galpões e condomínios estão sendo desenvolvidos ao longo da costa, nas proximidades dos portos, especialmente os de Recife, Fortaleza e Salvador, atraídos pela facilidade de integração com as rodovias e maior acesso ao consumo regional.
“Os portos funcionam como importantes indutores de atividade econômica, atraindo indústrias, operadores logísticos, distribuidores e empresas de comércio exterior”, diz Márcio Siqueira, diretor-executivo de operações da Log Commercial Properties, uma das principais empresas do setor de construção e administração de condomínios logísticos do país. A atividade portuária gera demanda por estruturas de armazenagem e distribuição no entorno, mas também em cidades que conectam os terminais marítimos aos centros de consumo, indica o executivo.
Em mais de uma década, a Log desenvolveu cerca de 1,1 milhão de metros quadrados de área bruta locável (ABL) no Nordeste, distribuídos por sete Estados, com investimentos que já ultrapassam R$ 2 bilhões, informa Siqueira. O plano de desenvolvimento da Log, segundo o executivo, prevê a entrega de mais 2 milhões de metros quadrados de ABL até 2028, que devem consumir 40% dos investimentos programados pela empresa para projetos em várias regiões do país, nos próximos dois anos, algo entre R$ 800 milhões e R$ 1 bilhão. É um plano que combina crescimento, disciplina financeira e retorno sobre o capital investido, diz Siqueira.
“Em 2026, já realizamos cerca de R$ 1,3 bilhão em vendas de ativos, em um volume histórico de 338 mil metros quadrados.”
Para a Movecta, uma das principais empresas de logística integrada do país, a existência de uma infraestrutura portuária de grande escala aumenta a demanda por áreas alfandegadas, armazenagem, consolidação de cargas, especialmente nas operações de maior complexidade para sua cadeia de clientes no setor da indústria automotiva, de maquinários, plásticos, bebidas e químico.
“Galpões e centros logísticos próximos ao porto funcionam como uma extensão da infraestrutura portuária e contribuem para reduzir etapas, deslocamentos e ineficiências na cadeia de suprimentos”, avalia Gustavo Paschoa, diretor de comunicações da companhia.
Em julho, a Movecta anunciou investimentos de mais de R$ 100 milhões para ampliar sua operação no porto de Suape e fortalecer a atuação no Nordeste. A primeira fase prevê aproximadamente R$ 20 milhões para o alfandegamento de 84 mil metros quadrados adicionais no Centro Logístico e Industrial Aduaneiro (CLIA). São ações que trazem impacto positivo para a companhia, destaca Paschoa. No primeiro semestre de 2026, a Movecta alcançou 56,32% de participação em zona seca em Suape e registrou crescimento de 28,6% no volume operado localmente. Foram mais de 30 mil contêineres e 544 mil toneladas de carga geral.
No agronegócio, a demanda por estruturas de armazenagem e distribuição, que possam ser construídas em prazos curtos e a custos mais baixos, destinadas à estocagem de grande quantidade de alimentos e maquinário, abriu espaço, também, para os galpões logísticos modulares no Nordeste, Norte e Centro-Oeste do país, conta Sérgio Gallucci, diretor comercial e de marketing da Tópico. São estruturas flexíveis, que se apresentam como solução de curto e médio prazos para serem incorporadas às estratégias de armazenamento das empresas.
“Hoje, pelo menos 10% da nossa base de galpões logísticos modulares implantada no país, algo em torno de 3 milhões de metros quadrados, já está no Nordeste”, diz. A empresa conta atualmente com uma filial em Parauapebas (PA), para atender negócios puxados pelo agronegócio e mineração e ao crescimento do setor portuário nas regiões Norte e Centro-Oeste. “Construímos um galpão modular de mais de 32.500 metros quadrados em São Luiz (MA), montado em pouco mais de 30 dias para atender o segmento de fertilizantes”, relata.
Os novos galpões logísticos buscam também ganhar escala, combinando armazenagem, transporte rodoviário e sistema de cabotagem, operações de transporte de carga utilizando a navegação costeira. É o caso da Tecmar, que faz parte do grupo Log-In, focado em cabotagem, que decidiu ampliar sua estrutura logística em Salvador (BA) para aumentar a eficiência da distribuição de produtos no Nordeste. Migrou de um galpão de 3,8 mil metros quadrados para uma nova área de 6,8 mil metros quadrados, dando suporte a uma operação com média de 5,5 mil entregas por mês. “Em determinadas rotas de longa distância e com volumes recorrentes, a cabotagem pode proporcionar ganhos relevantes de custo e escala, além de contribuir para uma matriz de transporte”, diz Clovis Severino, diretor-executivo da Tecmar.
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Fonte: Valor.